Кейс TerraOS
Крупный массив, который нельзя брать без глубокой проверки режима территории.
TerraOS показал, что масштаб участка выглядит привлекательно, но защитные леса, планировочный контекст и инженерные вопросы не позволяют принимать решение без углублённой проверки.
Паспорт участка
Крупный массив выглядит интересно по масштабу, но защитные леса, сложный планировочный контур и документальные пробелы не дают перейти к сделке без глубокой проверки.
Кадастровый номер 38:06:143704:3690
Регион Иркутский муниципальный округ
Площадь 11,3 га
Сценарий Малоэтажный формат / загородный посёлок
Публичный статус Публичная краткая версия кейса
Итоговый статус Требует углублённой проверки
Что мешает сделке
- Защитные леса. Нужно определить фактическую глубину пересечений и допустимость освоения.
- Сложный планировочный контекст. Нужна проверка ПЗЗ, доступа и возможных ограничений развития.
- Большой масштаб. Чем больше массив, тем выше цена ошибки по инженерии и дорогам.
Что поддерживает сделку
- Масштаб участка. Позволяет рассматривать несколько сценариев освоения и этапность.
- Транспортный контур. Доступность выглядит рабочей для дальнейшего анализа.
- Рынок. Локация поддерживает спрос, если правовой и инженерный режим окажутся управляемыми.
Матрица решения
| Критерий | Оценка | Фактура |
|---|---|---|
| Итог по сделке | Требует проверки | Нельзя покупать “на ощущениях”; нужна углублённая проверка по режиму и инженерии. |
| Ограничения | Стоп | Лесной контур влияет на рабочую ёмкость массива. |
| Право застройки | Требует проверки | Требуется подробная проверка допустимых сценариев. |
| Транспорт | Сильная сторона | Базовый контур доступности выглядит приемлемо. |
| Инженерия | Требует проверки | Без проверки сетей и этапности нельзя оценить экономику. |
| Рынок | Нейтрально | Спрос поддерживает интерес, но сам по себе сделку не оправдывает. |
Каких документов не хватает
Публичная версия кейса показывает не только вывод, но и что нужно дособрать до следующего шага.
- Выписка ПЗЗ нет
- Сведения по лесному контуру нет
- ТУ по электроснабжению нет
- ТУ по водоснабжению нет
- Схема этапности дорог нет
- Кадастровая выписка готово
Что делать команде дальше
- Поднять документы по лесному режиму и проверить допустимость освоения.
- Собрать ПЗЗ и планировочный контекст на соседних территориях.
- Проверить доступность сетей и стоимость первого этапа подключения.
- Пересчитать сценарий не только под ИЖС, но и под малоэтажный формат.
Ключевой вывод
Это не отказ, но и не быстрый проход в сделку. Если идти дальше, то только через углублённую проверку правового режима, лесного контура и инженерной экономики первого этапа.