PDF устаревает
Отчёт на дату не выдерживает цикл сделки.
Операционная система для земельных активов
TerraOS находит, проверяет и управляет земельными активами — от разведки до инвесткомитета.
Система ищет открытые и невыставленные участки, проверяет ограничения, юридическую историю, инженерию, рынок и конкурентов, собирает Земельный отчёт и инвестиционный меморандум — и ведёт каждый актив в одной живой воронке.
- ИИ-разведка новых земельных возможностей
- Земельный отчёт за 5 минут
- Инвестиционный меморандум за 1 рабочий день
- Живая воронка вместо Excel и PDF
- 7
- пресетов разведки
- 11
- секций земельного отчёта
- 32
- блока меморандума
- 5 мин
- до первого земельного отчёта
- 1 день
- до меморандума для комитета
Главная боль
Земельное решение устаревает быстрее, чем проходит согласование.
Пока участок проходит разведку, юристов, коммерцию, финмодель и инвесткомитет, меняются рынок, конкуренты, ограничения, листинги, ставка, ипотечный доступ и продуктовый коридор. Обычный PDF фиксирует дату. TerraOS ведёт живое состояние актива.
Разведка
Первичный отбор
Письмо о намерениях
Юристы
Коммерция
Финансы
Инвестком
Сделка
Новый конкурентЗОУИТ обновленаЛистинг снятСтавка измениласьНовая угроза по воронке
Excel разъезжается
Юристы, инвестиции, коммерция и продукт смотрят разные версии.
Комитет спорит о фактах
Вместо решения команда заново собирает доказательную базу.
Контур работы
Один контур: найти → проверить → сравнить → защитить решение.
Разведка
Находит участки и неочевидные возможности.
Земельный отчёт
Раскладывает участок по 11 секциям.
Рынок и конкуренты
Конкуренты, цены, скорость продаж и поле выбора покупателя.
Меморандум
32-блочный пакет для комитета.
Воронка
Статус, история решений, документы и доказательная база.
ИИ-разведка
TerraOS ищет не только объявления. Он ищет земельные ситуации.
Система сканирует кадастровые массивы, ВРИ, категории, территориальные зоны, ЗОУИТ, лесфонд, листинги, соседние участки и признаки недооценки, чтобы находить активы до брокерской упаковки.
Смежные массивы
Где можно собрать землю из соседних участков.
Исправимые ограничения
Где ограничение снижает цену, но не убивает проект.
Недооценённые зоны
Где рынок уже двигается, но продавцы ещё не переоценили землю.
Неочевидные кандидаты
Участки без прямой экспозиции, но с признаками девелоперского потенциала.
Матрица ограничений
Не каждое ограничение — стоп-фактор. Иногда это причина дисконта.
TerraOS отделяет фатальные риски от исправимых ограничений: ВРИ, межевание, проезд, сервитут, ПЗЗ, ГПЗУ, соседние участки и пробелы по инженерии.
Стоп-фактор
- Критичная ЗОУИТ
- Лесной фонд
- Нет законного доступа
- Конфликт с ПЗЗ
- Тяжёлая судебная история
Решаемо
- Смена ВРИ
- Уточнение границ
- Сервитут
- ГПЗУ
- Подтверждение примыкания
- ТУ по сетям
Земельная альфа
- Цена ниже рынка
- Риск понятен
- Путь исправления есть
- После обработки актив дорожает
Земельный отчёт
Земельный отчёт: 11 секций участка за 5 минут.
На входе — кадастровый номер. На выходе — структурированный земельный отчёт: паспорт, ограничения, право застройки, среда, риски, транспорт, инженерия, соцсреда, рынок, юридическая история и природа. Под каждой секцией: баллы, тон оценки, факты, документы и следующие шаги.
R01
Паспорт + вердикт
R02
Ограничения
R03
Право застройки
R04
Среда
R05
Риски
R06
Транспорт
R07
Инженерия
R08
Соцсреда
R09
Рынок
R35
Юридическая история
R45
Природа
Инвестиционный меморандум
Инвестиционный меморандум: 32 блока для решения, а не для архива.
Меморандум собирает участок, ограничения, конкурентную среду, вторичный рынок, будущую воронку предложения, продуктовый коридор, ипотечную доступность, макроусловия и региональные сценарии в одной доказательной базе.
- Паспорт
- Право застройки
- Ограничения
- Инженерия
- Среда
- Риски
- Рынок
- Социальная среда
- Поле выбора покупателя
- Прямые конкуренты
- Динамика предложения
- Ценовой пол вторички
- Угрозы на 5 лет
- Типовые слабые места
- Продуктовый коридор
- Макроусловия
- Ипотечная доступность
- Региональная база
- Ограничители спроса
- Портрет покупателя
- Сценарии до 2030
- Доказательная база
Сначала факты
TerraOS не прячет неопределённость. Он показывает, что именно не закрыто.
Если нет ГПЗУ, ПЗЗ, ТУ, ИГИ или выписки по ЗОУИТ — система не делает вид, что всё понятно. Она показывает пробелы, документы, сроки и вопросы для юриста, кадастрового инженера, сетевика и продавца.
Список документов
Какие документы нужны для закрытия каждой секции отчёта.
Источник каждого факта
Откуда взят каждый факт, в каком источнике, на какую дату.
Пробелы в проверке
Что не подтверждено: ГПЗУ, ПЗЗ, ТУ, ИГИ, выписка по ЗОУИТ.
Следующие шаги
Что запросить дальше у юриста, кадастрового инженера, сетевика, продавца.
Рынок и конкуренты
Система понимает не только участок, но и будущего покупателя.
TerraOS показывает, с кем покупатель будет сравнивать будущий проект, где рынок перегрет, какой формат поддержан спросом и какой чек ломает доступность.
С кем реально будет сравниваться будущий проект.
Остатки, скорость продаж и срок очистки рынка.
Ниже какого уровня рынок начинает ломать продажи.
Какое будущее предложение может давить на проект.
Что строить и в каком классе.
Dynamic Normative Library
Нормативка под конкретный участок, а не общий справочник.
Если участок пересекает ЛЭП, газ, лесфонд, приаэродромную территорию или Байкальскую экологическую зону — TerraOS подтягивает релевантную нормативную базу и объясняет, как это влияет на сценарий сделки.
TerraOS не заменяет финальное юридическое заключение. Он ускоряет первичный DD и показывает, куда юристу смотреть в первую очередь.
ЗОУИТ 5
ФГИСЛК 2
ОКН 1
- ПП-160 Охранные зоны электросетей 2017
- ПП-878 Зоны минимальных расстояний газовых сетей 2019
- ЗК ст.56 Ограничения прав на землю ЗК РФ
- ВК ст.65 Водоохранные зоны и прибрежные полосы ВК РФ
- ФЗ-94 Особо охраняемые природные территории 1995
- ПП-1385 Зоны охраны ОКН 2015
В разработке
Следующий слой: от участка к сценарию освоения.
TerraOS уже тестирует генплан-конструктор и финансовую модель: нарезка, дороги, дома, сети, капитальные затраты, план доходов и расходов, денежный поток, доходность, срок окупаемости и цены лотов.
Редактор генплана
- Импорт DWG / DXF
- 30+ слоёв
- Команды на естественном языке
- Ревизии
- Участки, дороги, дома, инфраструктура
Финмодель
- 12 глав ССР
- Сметные статьи затрат
- План доходов и расходов
- Доходность и срок окупаемости
- 3 сценария + цены лотов
Кейсы
Живые кейсы. Реальные кадастры. Проверяемые вердикты.
Иркутский район · 1,84 га
- Категория ЗСХ и ВРИ «для дачного строительства»
- 5 прямых ЗОУИТ и 2 пересечения ФГИСЛК
- Не закрыты ГПЗУ, ПЗЗ и технические условия
Иркутский муниципальный округ · 11,3 га
- Защитные леса режут прямой сценарий классического ИЖС
- Планировочный контекст требует отдельной правовой проверки
- Нужно проверять инженерную ёмкость до обсуждения цены
Иркутск · 0,32 га
- Нужно закрыть часть документов по сетям и режиму участка
- Надо проверить детали по соседним ограничениям перед сделкой
- Городской участок чувствителен к цене входа
Цены
Цены — до демо. Без игры в «оставьте заявку».
Экспресс-проверка
от 5 000 ₽ / участок
Паспорт, ограничения, первичный вердикт. Для брокеров и малых ИЖС.
Купить 10 проверокЗемельный отчёт
Популярный от 50 000 ₽ / участок
11 секций, стоп-лист, пробелы по документам. Для региональных девелоперов и фондов.
Заказать земельный отчётИнвестиционный меморандум
от 200 000 ₽ / актив
Земельный отчёт + 32-блочный пакет для комитета. Для финансового директора, инвесткомитета и фондов.
Заказать меморандумПодписка на воронку
от 1,5 млн ₽ / год
Воронка, роли, статусы и сравнение активов. Для команд с потоком.
Забронировать демоКорпоративный контур
от 12 млн ₽ / год
API, SSO, приватные данные и отдельный контур. Для крупных девелоперов, банков и регионов.
Связаться с отделом продажПолная сетка тарифов и партнёрские форматы — на странице /pricing.
Для кого
Один продукт — разные сценарии использования.
Девелоперы жилья
30+ участков в месяц, разные Excel/PDF.
Подробнее →Региональные девелоперы
Решения уровня федерала без штата.
Подробнее →ИЖС и малоэтажный формат
Псевдо-ИЖС, скрытые проблемы по ВРИ и ограничениям.
Подробнее →Фонды и семейные офисы
Независимый земельный отчёт до сделки.
Подробнее →Банки
Стандартизация земельного риска.
Подробнее →Консалтинги / свой бренд
Производственный контур под бренд партнёра.
Подробнее →Брокеры земли
Инвестиционный паспорт лота без недель ручной сборки.
Подробнее →Муниципалитеты
Инвентаризация площадок и инвестпаспорта.
Подробнее →Пилот
20 ваших участков. 7–10 дней. Ранжирование для команды.
Вы даёте кадастровые номера из текущей воронки. TerraOS возвращает ранжирование, земельные отчёты, стоп-лист, списки вопросов, 3 инвестиционных меморандума по самым спорным активам и калибровочную сессию с вашей командой.
Запустить пилотFAQ
Вопросы, которые задают первыми.
Полная версия — на странице FAQ.
Сколько стоит и из чего складывается цена?
Тарифы стартуют от 5 тыс ₽ за экспресс-проверку участка и от 50 тыс ₽ за Земельный отчёт. Инвестиционный меморандум — от 200 тыс ₽. Подписка на воронку — от 1,5 млн ₽/год. Цена зависит от глубины проверки, числа участков и регионального покрытия.
У нас уже есть внутренняя команда. Зачем TerraOS?
Мы не заменяем команду. Мы снимаем с неё механическую работу: сбор ограничений, юридической истории и рыночных аналогов. Старший аналитик перестаёт быть сборщиком фактов и становится тем, кто принимает решение.
Это заменяет юридическую проверку?
Нет. TerraOS ускоряет первичный DD и показывает, куда юристу смотреть в первую очередь. Финальное юридическое заключение, ГПЗУ, ТУ, ИГИ — за специалистами.
Какие регионы покрыты?
Полный режим покрытия — Иркутская область. По остальным регионам РФ доступен базовый скрининг. Полное подключение региона делаем под пилот или корпоративный проект.
Что значит «полный режим покрытия»?
Это режим, в котором подключены все региональные слои: ГИСОГД, территориальные зоны, муниципальные ПЗЗ и региональные нормативы. Без него работают только федеральные источники.
Где хранятся данные?
Серверы внутри РФ. Соответствие 152-ФЗ. Доступы и роли — на стороне клиента. Подробнее — на странице /security.
Хватит собирать анализ с нуля по каждому участку.
TerraOS берёт на себя первые 5 минут проверки по кадастру. Ваша команда остаётся владельцем решения, но работает с готовой доказательной базой.